Kündigungsfrist beim Mietvertrag: Worauf man achten muss!

Die Kündigungsfristen in den Klauseln der Mietverträge unterscheiden sich zum Teil erheblich. Das liegt daran, dass neben den Regelungen des BGB zur dreimonatigen Kündigungsfrist für Wohnraum zahlreiche individuelle Regelungen getroffen werden können. Daraus entsteht die Notwendigkeit, sich als Mieter nicht nur im Gesetzbuch, sondern auch im individuellen Mietvertrag sehr genau informieren zu müssen.

Die üblichen Regelungen im Standardmietvertrag

Für Wohnraum und auch für gewerbliche Mietobjekte gibt es standardisierte Kündigungsfristen. So ist es bei der Wohnung zur Miete üblich, dass der Mieter bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen darf. Dabei zählt immer der Termin, an dem die Kündigung in den Einflussbereich des Vermieters gelangt ist. Die dreimonatige Frist gilt auch für gewerbliche Mieter, wobei es hier gang und gäbe ist, dass die Kündigung der Mietverträge immer nur zum Quartalsende oder zum Halbjahr möglich ist. Die genauen Regelungen sind jeweils dem Mietvertrag zu entnehmen. Ist dort keine Frist vermerkt, gelten die BGB-Regelungen, die die gleichen Kündigungsfristen wie für Wohnraum vorsehen. Der Vermieter dagegen muss sich teilweise an längere Fristen halten. Sie verlängern sich in mehreren Etappen, die von der jeweiligen Mitdauer abhängig sind. Ist ein Haus zur Miete beispielsweise bereits mehr als zehn Jahre an den gleichen Mieter vergeben, dann hat der Vermieter eine Frist von einem Jahr zu beachten. Bei Gewerbemietverträgen können individuell ähnliche Absprachen getroffen werden. Kettenmietverträge, bei denen sich der Mietvertrag automatisch um bestimmte Zeitabschnitte verlängert, sind in Deutschland seit einiger Zeit nicht mehr zulässig.

Zeitmietverträge, Modernisierung und Sonderkündigungsrechte

Ein Blick in viele Umzugsratgeber zeigt, dass man aus Zeitmietverträgen so einfach nicht vorzeitig heraus kommt. Sie können nur dann vorzeitig gekündigt werden, wenn sich die Räume zum vertragsgemäß zugesicherten Gebrauch nicht mehr nutzen lassen. Dort sind allerdings voran gegangene Informationen und Fristen zu Behebung der vorhandenen Einschränkungen zu beachten. Alternativ kann man einen Nachmieter vorschlagen. Das ist aber vom Einverständnis des jeweiligen Vermieters abhängig. Andererseits hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Mieter mehrfach gegen die Vertragsklauseln verstößt und erfolglos abgemahnt worden ist. Hinzu kommen die Sonderkündigungsrechte, die aus einem Verzug der Mietzahlungen entstehen. Dem Mieter wird ein Sonderkündigungsrecht mit verkürzten Kündigungsfristen bei Modernisierung eingeräumt. Die Kündigung der Wohnung kann hier beispielsweise mit einer guten Vorlage für die Kündigung dann ausgesprochen werden, wenn es in Folge der Modernisierung zu einer Mieterhöhung kommt, was erfahrungsgemäß fast immer der Fall ist. Ein Vermieterwechsel berechtigt nicht zu Kündigung. Dafür sorgt ein BGB-Paragraph, der den bezeichnenden Titel „Kauf bricht nicht Miete“ trägt.