Befristeter Mietvertrag - Was beduetet das genau?

Wird das Mietverhältnis nicht auf unbestimmte Zeit, sondern für eine von vornherein festgelegte Dauer geschlossen, so spricht man von einer sogenannten Zeitmiete respektive von einem befristeten Mietvertrag. Was aber ist darunter genau zu verstehen, unter welchen Voraussetzungen kann ein solcher Vertrag geschlossen werden und wie verhält es sich in einem solchen Fall mit dem Kündigungsrecht?

Grundsätzliches zur Befristung

In der Vergangenheit konnten befristete Mietverträge entweder als „normaler“ oder als „qualifizierter“ Zeitmietvertrag geschlossen werden. Während dem Mieter im Rahmen der ersten Variante eine Möglichkeit zur Verlängerung des Mietverhältnisses eingeräumt wurde, welche der Vermieter lediglich dann ablehnen konnte, wenn gesetzlich anerkannte Gründe gegen ein Fortbestehen des Vertrages sprachen, galt der qualifizierte Mietvertrag mit Ablauf der vereinbarten Zeitspanne ausnahmslos als beendet. Nach der Reform des Mietrechts im Jahre 2001 kann der Mietvertrag auf Zeit nur noch als qualifiziertes Mietverhältnis unter Angabe von Gründen geschlossen werden. Zentrale Norm für die Befristung eines Mietverhältnisses ist § 575 BGB, welche die Vorlage einer schriftlichen Erklärung der zur Befristung führenden Beweggründe durch den Vermieter zur Pflicht erklärt. Wird dieser Pflicht nicht entsprochen oder finden die dargelegten Gründe keine rechtliche Beachtung, ist das Mietverhältnis so zu behandeln, als sei es unbefristeter Natur.

Anerkannte Befristungsgründe

Ein Zeitmietvertrag kann dann geschlossen werde, wenn einer der vom Gesetzgeber anerkannten Befristungsgründe vorliegt und dem Mieter schriftlich mitgeteilt wird. Die in § 575 BGB genannten Voraussetzungen sind beispielsweise Eigennutzung, eine geplante Veränderung oder Beseitigung der Räumlichkeiten oder die spätere Nutzung des Wohnraums als sogenannte Werkwohnung. Abgestellt wird nicht auf die tatsächliche Umsetzung des bei Vertragsabschluss angegebenen Grundes, sondern auf den Willen des Vermieters zu eben diesem Zeitpunkt. Sofern der Mieter möchte, kann er vier Monate vor dem Ablauf des Mietverhältnisses eine Erklärung des Vermieters verlangen, ob der ursprüngliche Befristungsgrund noch immer vorliegt. Der Vermieter ist zu Antwort binnen eines Monats verpflichtet – verzögert sich diese Antwort oder tritt der aufgeführte Grund der Befristung später als zum damaligen Zeitpunkt erwartet ein, kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen. Dies führt mitunter sogar dazu, dass der Mietvertrag als unbefristet anzusehen ist.

Beendigung des Mietverhältnisses

Das Mietverhältnis endet regelmäßig mit Ablauf der vereinbarten Dauer. Eine einseitige Kündigung ist nicht möglich, die einzige Ausnahme von dieser Regel bildet die sogenannte Nachmieterkündigung: Hier kann der Mieter den befristeten Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen, sofern er einen Härtegrund vorbringen und einen geeigneten Nachmieter stellen kann.